Per molti anni, l’acquisto di un immobile da destinare alla locazione è stato considerato uno degli investimenti più sicuri e redditizi. La casa, infatti, ha sempre rappresentato un bene rifugio per eccellenza. Tuttavia, oggi questa convinzione sta progressivamente venendo meno: il valore degli immobili tende a svalutarsi e i canoni di affitto non garantiscono più un’entrata costante e sicura come un tempo.
Perché non conviene più comprare le case
Il primo elemento da valutare è il rendimento effettivo. In passato, soprattutto nei grandi centri urbani e nelle città universitarie, affittare un appartamento era molto vantaggioso, con rendimenti netti che potevano raggiungere anche il 7%. Oggi, però, la situazione è profondamente cambiata e l’investimento immobiliare non offre più gli stessi vantaggi.
Attualmente, tra imposte, spese di gestione, assicurazioni e rischio di morosità, il rendimento netto medio si è spesso ridotto a meno del 3%. La tassazione sugli affitti è cambiata nel tempo: la cedolare secca rimane una soluzione più conveniente rispetto all’Irpef, ma incide comunque in modo significativo sui guadagni reali.
A tutto ciò si aggiungono l’IMU, le spese condominiali sia ordinarie che straordinarie, e le eventuali tasse locali. In definitiva, al proprietario resta una quota minima dei ricavi e, per questo motivo, l’acquisto di una casa da affittare risulta oggi molto meno conveniente rispetto al passato. Ma non è solo una questione di costi: ci sono anche altri fattori da considerare.
Altri fattori che vanno a incidere sulle case
L’introduzione di nuove normative in materia di efficienza energetica e sicurezza degli edifici comporta ulteriori spese per chi possiede un immobile. Chi desidera affittare deve garantire che la casa sia conforme alle norme vigenti e abbia una classe energetica adeguata, generalmente dalla classe E in su.
Tra il 2025 e il 2030, le direttive europee sull’efficienza energetica degli edifici imporranno ai proprietari di migliorare la classe energetica delle proprie abitazioni. In caso contrario, in alcune circostanze potrebbe essere vietato affittare l’immobile. Questo significa che, per continuare a locare la propria casa, sarà necessario investire decine di migliaia di euro in lavori di ristrutturazione e adeguamento.
Rinnovare un appartamento datato implica interventi costosi, come l’isolamento termico, la sostituzione degli infissi o la modernizzazione degli impianti. Questi investimenti, spesso molto onerosi, rendono sempre meno conveniente l’acquisto di una casa da destinare all’affitto.
Mercato degli affitti instabile
La domanda di affitti resta elevata in molte città, in particolare dove sono presenti università, studenti fuori sede, lavoratori e turisti. Tuttavia, il mercato si sta facendo sempre più instabile: in alcune zone i canoni sono diventati proibitivi, rendendo difficile per molte famiglie sostenere i costi di locazione.
Inoltre, la diffusione dello smart working ha ridotto la necessità di trasferirsi per lavoro, facendo diminuire la domanda di affitti in molte città. A ciò si aggiunge l’aumento dei casi di morosità e i tempi lunghi della giustizia, che rendono difficile recuperare i canoni non pagati. Il rischio di perdere diversi mesi di affitto, continuando comunque a sostenere le spese dell’immobile, è sempre più concreto.
Questi fattori contribuiscono a rendere il mercato degli affitti meno sicuro e meno redditizio rispetto al passato.
Valore immobiliare fermo
Un tempo si investiva negli immobili confidando in una rivalutazione costante nel tempo. Oggi, invece, il valore delle case in molti Paesi è stagnante o addirittura in calo, fatta eccezione per alcune grandi città o località turistiche dove i prezzi restano elevati.
Nelle zone periferiche e nei piccoli centri, la domanda è debole e i prezzi non mostrano segnali di ripresa. Questo rende difficile rivendere l’immobile senza subire perdite. Inoltre, è importante considerare che oggi esistono molte alternative di investimento, spesso più flessibili e meno rischiose.
Chi dispone di capitali tende sempre più spesso a preferire strumenti finanziari che offrono rendimenti superiori e un rischio più controllato rispetto al mercato immobiliare. Per tutte queste ragioni, l’investimento in immobili da mettere a reddito risulta oggi molto meno vantaggioso rispetto al passato.
